קניית דירה חדשה מקבלן נשמעת כמו עסקה חלומית ואטרקטיבית במיוחד – דירה חדשה "מהניילון", שאיש לא גר בה לפניכם, אתם מגדירים ומחליטים איך היא תיראה ובאופן כללי, נראה שכל מה שתקבלו יחד עם הדירה יהיה חדש, נקי ומוצלח יותר, אבל האם זה באמת המצב?
למען האמת, קניית דירה מקבלן עשויה להיות עסק מורכב יותר מקניית דירה יד שניה ולכן חשוב לבצע לא פחות בדיקות לפני החתימה על החוזה.
לפניכם מדריך קצר, שיבהיר לכם מהם בדיוק הדברים שאתם חייבים לבדוק לפני קניית דירה מקבלן.
סוף מעשה במחשבה תחילה – בדיקות שאתם חייבים לערוך לפני קניית דירה מקבלן
כל החלטה על רכישה של דירה צריכה להתבצע מתוך מחשבה על ההיבטים השונים וההשלכות שיהיו לכך בהמשך.
כמו שמומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות לבדיקת מסגרת התקציב הזמין ולקבלת תנאים טובים למשכנתא, כך חשוב שיהיה לצדכם גם עורך דין מקרקעין טוב, שיסייע בעריכת הבדיקות המקדימות וכן בתהליך הקנייה של הנכס. אם כן, מהן הבדיקות המקדימות הללו?
- קבלת כל המידע האפשרי לגבי הפרויקט מהקבלן – מספר הדירות והקומות בכל בניין, תכנון הפרויקט, שטח הדירות, זמני מסירה משוערים, מיהו האדריכל של הפרויקט ועוד. כן יש לערוך בדיקות רקע מקיפות על הקבלן עצמו – כמה הוא אמין, מי הבנק המלווה אותו מהם המחירים השונים לדירות השונות.
- סביבת הפרויקט – חשוב לבדוק מה מתוכנן לאזור לאחר השלמת תהליך הבנייה. האם מתוכנן פיתוח שיסתיר לכם את הנוף? האם קיימים מוסדות חינוך מתאימים לכל הילדים שלכם? האם מתכננים להקים מוסדות חינוך כאלה בקרוב? האם יש גישה נוחה לתחבורה ציבורית? לכבישים ראשיים? מרכז מסחרי? קופות חולים? כל אלה משפיעים בוודאי על כדאיות הקנייה ועל היקף ההוצאות שתצטרכו לעמוד בהן לאחר המעבר לדירה החדשה.
- בדיקות רקע של כל המעורבים בפרויקט – יזם, קבלן, חברת בנייה – האם כולם נחשבים אמינים ומקצועיים? האם יש להם פרויקטים מוצלחים והמלצות? האם הקרקע אינה מעוקלת, או משועבדת? האם היא נמצאת בבעלות חוקית של חברת הבניה? האם אין על הנכס מגבלות אחרות מטעם רשויות המס? הרשות המקומית וכן הלאה?
- מה כולל היתר הבניה? והאם התקבל בכלל, או שעדיין ממתינים לו?
- מפרט טכני של הדירה – מה הוא כולל והאם אפשר לשנות אותו?
- חוזה מול קבלן – גם אם החלטתם שלא לקחת עורך דין עד רגע זה, כעת חשוב שיהיה לצדכם עו"ד מקרקעין מנוסה, שיגן על הזכויות ועל האינטרסים שלכם מול העו"ד של הקבלן.
- בתוך החוזה, יש לבדוק היטב פרטים רבים כמו: מפרט טכני, הערת אזהרה, מועד רישום הדירה בטאבו ומועד מסירה, מחיר סופי, תשלומים נוספים, הוצאות פיתוח, חניה, שינויים בדירה, דוד שמש, מזגן ולוח תקשורת, רכוש משותף בבניין, כמו לובי וחדרי מדרגות, תשתיות ועוד.
- פירוט שלבי הבנייה ושלבי התשלומים במקביל.
- ערבויות והגנות על הכסף שכבר שילמתם – עוד לפני שהדירה נבנתה.
בשורה התחתונה
חשוב לציין כי זוהי רשימה מקיפה, אבל כללית של בדיקות שחשוב לבצע לפני רכישת דירה מקבלן. ההמלצה הגורפת היא להיעזר ככל האפשר באנשי מקצוע מטעמכם שיבטיחו את קיומה של עסקה טובה ויגנו על הזכויות ועל האינטרסים שלכם לאורך כל התהליך ועד קבלת הדירה.
