דירה ממושכנת היא דירה שעדיין לא שולמה ההלוואה שנלקחה בגינה. לעיתים ירצו קוני הנכס למכור אותו לפני שנגמרה תקופת המשכנתא, מכיוון שהוא עדיין משועבד לבנק שנתן את ההלוואה. מכירת נכס שכזה שונה מנכס שכבר בבעלותכם המלאה. אז איך מוכרים דירה ממושכנת? התשובות בכתבה שלפניכם.
למה למכור דירה ממושכנת ?
ישנן שתי סיבות נפוצות לרצון למכירת דירה ממושכנת. הראשונה היא מכירה לצורך שיפור דיור, או ליתר דיוק לשם קניית דירה חדשה, ואילו הסיבה השנייה היא מכירה לשם סגירת חוב. לכל אחת מהסיבות האלה יש לנקוט בדרך פעולה אחרת בעת מכירת הדירה הממושכנת.
לשם מכירת דירה ממושכנת לצורך שיפור דיור בדרך כלל יידרש הליך של גרירת משכנתא. לעומת זאת, במכירת דירה ממושכנת לצורך סגירת חוב, בדרך כלל יידרש הליך של סילוק משכנתא. בפסקאות הבאות נפרט מעט על כל אחד מהליכים אלה.
מכירה לצורך שיפור דיור – גרירת משכנתא
מכירה זאת היא לצורך קניית דירה חדשה, ובדרך כלל אף לשם שיפור תנאי הדיור. למכירה מהסוג הזה יידרש בדרך כלל הליך גרירת משכנתא. גרירת משכנתא היא בעצם העברה של תנאי ההלוואה על הדירה הישנה לדירה החדשה. כדאי לגרור משכנתא מנכס אחד לאחר במידה ויש לכם תנאים טובים במשכנתא הקיימת, ואתם רוצים לשמור עליהם.
תהליך גרירת המשכנתא יכול להתבצע בשני אופנים. במידה וכבר רכשתם את הדירה החדשה, ניתן לבצע את גרירת המשכנתא ישירות מהנכס הישן לנכס החדש. לעומת זאת, במידה ועדיין לא רכשתם את הדירה החדשה, תיאלצו להעביר את המשכנתא לפיקדון, ולעמוד בכמה תנאים שיציב לכם הבנק לשם קבלת אישור לגרירת המשכנתא.
מכירה לצורך סגירת חוב – סילוק המשכנתא
הסיבה השנייה הנפוצה לרצון למכירת דירה ממושכנת היא לצורך סגירת חוב. סיבה זאת נפוצה במיוחד במקרים בהם ללוקחי המשכנתא קשה לעמוד בהחזרים החודשיים בגינה, ונוצר להם חוב נוסף כתוצאה מהחזרים אלו. במקרה כזה יש צורך בסילוק המשכנתא, כלומר בתשלום מלא שלה. הקונה של הדירה הממושכנת מעביר את החלק שלא הוחזר בהלוואה אל הבנק, ואת היתרה אל לוקחי המשכנתא.
סילוק משכנתא – נקודת יציאה
משכנתאות מסוימות מגיעות עם נקודות יציאה, בהן ניתן לשלם את מלוא הסכום הנותר בהלוואה, ובכך לסיים את שעבוד הדירה. במקרים אחרים, יש צורך לשלם קנס יציאה בנוסף לסכום שנותר לתשלום המשכנתא. נקודת יציאה יכולה לשפר מאוד את מצבכם במידה ותרצו למכור את הדירה בעודה ממושכנת.
איך מוכרים דירה שעדיין משלמים עליה
מכירה לצורך קנייה של דירה אחרת וקנייה לשם סגירת חוב הן הסיבות המרכזיות למכירת דירה ממושכנת. במידה ותרצו למכור את הדירה הממושכנת לצורך שיפור דיור, תוכלו לבצע גרירת משכנתא, כלומר להעביר את המשכנתא לדירה החדשה שקניתם. במידה ואתם רוצים למכור את הדירה הממושכנת לצורך סגירת חוב, תצטרכו לסלק את המשכנתא לפני שתוכלו להעביר את הבעלות עליה לקונה החדש.
